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高档商场扎堆写字楼林立 新街口商圈未来会曲高和寡?

admin 2018-07-27 27 0

  商圈高档化是否带来了购物和商务高成本的隐忧?在新街口商圈购物,一套衣服、一套化妆品都要花费数千元,成本不低;办公成本更是远远高于河西区域甲级写字楼。戴德梁行数据显示,截止到2013年年底:上海甲级写字楼销售均价3.6万/平方米,南京为2.3万/平方米,上海甲级办公楼租金报价11.3元/平方米/天,南京为4.0元/平方米/天。而目前新街口的南京中心大厦的报价为5.5元/平方米/天,亚太商务楼的报价为6元/平方米/天。业内人士表示,新街口商圈可供开发的土地有限,再建写字楼比较困难。但和上海相比,写字楼租金上升空间是有的,但目前从实际情况来看,新街口未来的发展仍然会是商业重头,写字楼租金能否借梯上爬还是一个未知数。

  5月8日,记者来到新街口某百货娇韵诗专柜。导购告诉记者,现在的活动是满980减100元,优惠套装不参与活动。导购向记者推荐了一款护肤组合产品,包括洗面奶、柔肤水、精华液、精华乳、早晚霜、防晒乳,七件产品的价格合计为3460元,按照促销活动可以减300元,最终的价格是3160元。“如果提前预约母亲节的活动,能以1000元购1200元产品。”导购说,母亲节现场的搭台活动也只是1080减100元,没有预约活动优惠幅度大。对于一套护肤品为何标价几千元,导购解释称,全线产品都是自然植物提取,不含香精色素,敏感肌肤、孕妇也可以安心使用。

  在另外一家商场男装楼层的迪柯尼男装,导购向记者推荐了价格为1580元的男式T恤,该款T恤设计简单,可商务可休闲。而且商场现在搞活动,满398元送168元电子券,算下来是打七折,购买的话比较划算。记者注意到,该专柜一条休闲裤的价格是1680元、一条西裤的价格是2180元,粗略算下来,尽管都可以参加送券活动,在该专柜购买一身衣服的花费至少在三千元以上。台湾某品牌在新街口开出了首家南京旗舰店,其上衣价格基本在四百元以上,连衣裙的价格为近七百元。“新开业一些商场的价位还是偏高,活动不给力,购物的花费最少也都是几百元。”前来闲逛的杜女士向记者吐槽。目前各大商场夏天的凉鞋已经上市,价格基本都在千元以上。

  记者了解到,目前新街口很多大型商场多定位于中高档,消费者购物花费基本上都在上千元左右。化妆品类大多是兰蔻、娇兰、迪奥等国际一线品牌,一套护肤品的价格在两千元以上。衣帽服饰也以国内外知名品牌为主,买衣服的成本也在千元以上,如果是大衣羽绒服等秋冬季服饰,购物的花费甚至在万元以上。

  商品高档化和高价格背后究竟谁在支撑?一位商场管理人士告诉记者,在新街口地区有众多甲级写字楼,这些写字楼中集中大批中产阶级和精英人士,人均收入基本上都在5000元上下,他们的消费力应该足以支撑新街口众多高档商场。此外,节假日期间,来自周边的消费者也会带来巨大的消费力,以苏中、苏北的消费力为主,他们购物花费一次都在人均2000元左右。

  在南京中心大厦,负责招商的王经理告诉记者,他们现在可以提供的最小面积为280平方,大的则为1700多平方。“280平方的只有57楼有,小面积的很少,大面积的选择余地很大。”王经理补充道,1700多平方的是整层楼都可供出租。根据客户的需求,可以隔出相应的面积。在收费方面,王经理给出的报价并不低,租金是5.5元/平方米/天、物管费是22元/平方米/月。随后,记者来到了与南京中心大厦一条马路之隔的南京国际金融中心。负责招商的苗经理说,目前能够提供的空房间最大面积为480平方,小的则为一两百个平方。由于开发时间早,南京国际金融中心出租率比较高,现在提供的都是合同到期后退出来的房子。苗经理带记者看了400多平方的房间,其之前的租户为某休闲农庄开发公司。“租金报价是5.2元/平方米/天,最低就是5元了,物管费是18元/平方米/月。”苗经理说,他们的租金比南京中心大厦便宜不少,地理位置优势也十分明显。记者粗略算了一下,在南京国际金融中心租400多平方的房间,电费、房租、物业费一年的花费加起来为近90万元。

  紧挨着南京国际金融中心的某广场写字楼,经过重新装修,在春节之后也开始了招商工作。“现在租金是4元/平方米/天,物管费是16元/平方米/月,其中包含空调费用,在新街口的写字楼中性价比很高。”负责招商的杨经理说,客户可以选择的户型比较多,既有600多平方的户型,也有300多平方的户型。虽然是重新招商,但杨经理对入驻的公司有资格要求,金融公司就在黑名单之列。杨经理坦言,尽管是重新装修,他们不能给入驻的公司提供包月的停车位,一般只能是临时停车,费用是每小时6元,只有租了整层楼的客户可以享受包月停车服务。杨经理表示,虽然新街口写字楼竞争激烈,但高性价比足以吸引客户。

  与某广场一样,亚太商务楼也在招商之中。在和负责招商的徐经理通电话时,他首先就说,培训、移民、美容美发等行业不能进入大厦。徐经理说,亚太商务楼的租金是6元/平方米/天,物管费是23元/平方米/月,去年的租金比今年要便宜一点。“租500平方的线万元左右。”徐经理告诉记者,他们只给租赁小户型的客户提供一个车位,目前入驻的客户不是央企就是外企。然而,记者查阅楼下的公司指示牌发现,大楼里的外企、央企并不多,主要是国内的公司。一名工作人员说,已经入驻的公司有近20家,准备装修的有十几家,最近还有不少来看房的客户,其中两家世界500强公司是从南京国际贸易中心搬过来的。

  记者了解到,新街口目前众多写字楼近年涨幅并不大,在投资商看来,这既是机遇也是担忧。

  克尔瑞高级分析师杨洋表示,目前南京写字楼的供需比是1.42:1,整体上是供大于求,但新街口是供需平衡。2012年4月份,南京中心大厦的出租率为40%;今年4月份,出租率为93%,价格上浮了12.5%。2011年年底,南京国际金融中心的出租率为82%;今年4月份,出租率为95%,近两年租金仅上浮2.8%。“从南京中心大厦和国际金融中心的相关数据来看,新街口写字楼入驻率较高,租金涨幅甚微。”杨洋说。南京的外企以在江苏的分公司或者办事处为主,苏州、无锡等地也分流了一部分企业,对办公产品的需求量不如北京、上海那么大,再加上存在发展瓶颈,所以新街口写字楼租金涨幅不大。

  新街口作为市级中心商业圈已经得到了广泛认可,甚至可以辐射到苏北-安徽城市带的中心购物区域。河西的写字楼在增加,因为配套不完善,尚未对新街口构成威胁。一位业内人士认为,新街口超甲级写字楼市场需求旺盛,不用担心出租的问题。不过由于可供开发的地块少,开发的成本较高,再建写字楼比较困难,新街口未来发展依然偏重于商业。(现代快报记者 蔡旺 王立航)

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